상속세, 아파트를 감정가로 평가하고 공제를 더해 8,342만 원을 줄인 사례
- #업무 분야상속세 신고 · 부동산 평가
- #의뢰인어머니를 먼저 여읜 두 형제
- #절세액약 8,342만 원
사례 미리보기
상속세, 아버지가 남긴 아파트와 예금 4억 원을 물려받은 형제가 같은 단지의 최근 거래가로 아파트를 신고하려다 감정평가로 시가를 다시 잡고 빠진 공제를 챙겨 세액을 약 2억 8,712만 원에서 약 2억 370만 원으로 내려 신고했습니다. 세무법인 테헤란이 아파트 시가를 확정한 과정과, 아파트를 물려받을 때 자주 나오는 질문을 함께 정리했습니다.
사례 개요
- 업무 분야
- 상속세 신고 · 부동산 평가
- 의뢰인
- 어머니를 먼저 여읜 두 형제
- 상속 재산
- 아파트 1채 · 예금 4억 원 · 담보대출 1억 원
- 핵심 쟁점
- 면적·층이 다른 집의 거래가로 아파트를 평가하고 금융재산상속공제를 누락
- 절세액
- 약 8,342만 원
- 절세 전 세액
- 약 2억 8,712만 원
- 절세 후 세액
- 약 2억 370만 원
사례 소개
상속세는 물려받은 재산을 얼마로 평가하느냐에서 출발합니다. 아파트처럼 거래가 잦은 자산은 어떤 가격을 시가로 삼느냐에 따라 과세표준이 수억 원씩 달라지기 때문이죠.
같은 단지 최고가로 신고서를 채운 형제
이번 의뢰인은 아버지를 여읜 뒤 수도권 아파트 한 채와 예금 4억 원을 함께 물려받은 두 형제였는데요. 어머니는 몇 해 전 먼저 돌아가셔서 배우자 공제는 쓸 수 없었습니다. 형제는 같은 단지에서 석 달 전 13억 5,000만 원에 팔린 집이 있다는 말을 듣고 그 금액을 아파트 가격으로 적었고요. 담보대출 1억 원과 장례비를 빼고 일괄공제 5억 원만 반영하니 예상 세액이 약 2억 8,712만 원이었습니다. 그 거래가 더 넓은 평형의 고층 집이었다는 사실은 나중에야 아셨죠.
절세 솔루션
상속받은 집을 직접 감정해 시가를 확정하다
먼저 그 거래 주택의 전용면적과 공시가격을 확인해 보니 상속 아파트와 차이가 커 비교 대상으로 쓸 수 없는 집이었습니다. 다음은 시가를 확정하는 일인데요. 조건이 맞는 비교 거래가 마땅치 않아 평가기간 안에 감정기관 두 곳에 의뢰했고, 평균 11억 7,400만 원이 나왔습니다. 상속받은 집 자체의 감정가액은 다른 집 거래가보다 먼저 적용되고, 감정 수수료 400만 원도 과세표준에서 뺐고요. 여기에 예금에서 대출을 뺀 순금융재산 3억 원의 20%인 6,000만 원을 금융재산상속공제로 더했습니다. 과세표준이 9억 원으로 내려가 산출세액 2억 1,000만 원에서 신고세액공제 3%를 뺀 2억 370만 원으로 신고했죠.
본 상속세 건은 세무법인 테헤란을 통해 아파트 시가를 감정가로 확정하고 빠진 공제를 더해 세액을 약 2억 8,712만 원에서 약 2억 370만 원으로 끌어내릴 수 있었습니다.
29% 절세
세액이 약 8,342만 원 줄었습니다.
자주 묻는 질문
Q1.아파트 상속세는 공시가격으로 신고해도 되나요?
아파트는 비슷한 집의 거래가 많아 공시가격이 아닌 시가로 평가되는 경우가 대부분입니다. 평가기간 안의 해당 집 매매가·감정가나 조건이 맞는 비교 거래가 우선하죠. 공시가격으로 신고하면 상속세가 다시 계산될 수 있습니다.
Q2.감정평가를 받으면 상속세가 줄어드나요?
감정가가 주변 거래가보다 낮게 나오면 상속세가 줄 수 있지만 늘 그렇지는 않습니다. 해당 재산의 감정가액은 다른 집 거래가보다 먼저 적용되고 수수료도 한도 안에서 공제되죠. 감정가가 지나치게 낮으면 세무서가 재감정을 의뢰할 수 있습니다.
Q3.예금을 물려받으면 상속세 공제가 따로 있나요?
예금·주식 같은 금융재산에서 금융채무를 뺀 금액의 20%를 2억 원 한도로 공제합니다. 순금융재산이 2,000만 원 이하면 전액, 넘으면 최소 2,000만 원이 공제되고요. 상속세 신고서에 따로 적어야 반영되니 빠뜨리지 마세요.
Next Step
이제, 복잡한 세금 문제를
정리할 시간입니다.
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