아파트 증여세는 공시가격으로 계산하나요?

아파트는 증여일 전 6개월부터 뒤 3개월 사이의 매매가나 감정가 같은 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 면적과 위치가 비슷한 세대의 거래가도 시가로 쓰일 수 있고요. 시가를 찾을 수 없을 때에만 공시가격으로 증여세를 계산합니다.

부모에게 받은 돈은 증여세 계산 때 몇 년치를 합치나요?

같은 사람에게 10년 안에 받은 재산은 모두 더해 세율을 적용합니다. 주는 사람이 부모라면 그 배우자도 같은 사람으로 보아 아버지와 어머니에게 받은 몫이 함께 합산되고요. 그래서 다음 증여세 부담은 앞선 증여일로부터 10년이 지났는지에 따라 달라집니다.

감정평가를 받으면 증여세가 언제나 줄어드나요?

감정가는 층과 향, 내부 상태를 반영하므로 단지 내 다른 거래가보다 낮게 나올 수 있습니다. 다만 지나치게 낮으면 세무서가 다른 기관에 다시 평가를 맡길 수 있고요. 감정 수수료와 줄어드는 증여세를 견줘 보고 판단합니다.

증여세

증여세, 세대 감정평가와 증여 시점 조정으로 4,074만 원을 줄인 사례

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작성일 2026.10.02서혁진 대표세무사

#업무 분야아파트 증여 평가·신고
#의뢰인60대 아버지(증여자) · 30대 아들
#절세액약 4,074만 원

사례 미리보기

증여세, 수도권 아파트를 아들 명의로 옮기려던 아버지가 같은 단지 고층 거래가와 9년여 전 현금 증여 합산 때문에 약 2억 952만 원을 낼 처지였지만, 해당 세대를 감정평가하고 앞선 증여가 10년을 넘긴 뒤로 증여일을 옮겨 약 1억 6,878만 원에 신고를 끝냈습니다. 세무법인 테헤란이 평가액과 합산 기간을 함께 따진 과정과, 아파트 증여에서 자주 나오는 질문을 함께 정리했습니다.

사례 개요

업무 분야: 아파트 증여 평가·신고
의뢰인: 60대 아버지(증여자) · 30대 아들
증여 재산: 수도권 아파트(감정가 약 8억 3,000만 원)
핵심 쟁점: 유사 세대 거래가와 해당 세대 감정가 · 10년 합산 기간
절세액: 약 4,074만 원
절세 전 세액: 약 2억 952만 원
절세 후 세액: 약 1억 6,878만 원

증여세, 세대 감정평가와 증여 시점 조정으로 4,074만 원을 줄인 사례

사례 소개

증여세는 재산을 얼마로 평가하느냐와 언제 넘기느냐에 따라 같은 집이라도 금액이 크게 갈립니다. 아파트는 비슷한 세대의 거래가가 시가로 잡히기 쉽고, 앞선 증여와 10년 단위로 묶어 계산하기 때문이죠.

고층 세대 거래가가 기준이 될 뻔한 계획

이번 의뢰인은 수도권 아파트를 30대 아들에게 넘기려던 60대 아버지였는데요. 두 달 전 같은 단지, 같은 면적의 고층 세대가 9억 2,000만 원에 팔려 그 값이 시가로 쓰일 상황이었습니다. 의뢰인 집은 저층인 데다 입주 뒤 한 번도 고치지 않은 상태였죠. 게다가 9년 7개월 전 아들에게 현금 5,000만 원을 주고 신고한 기록이 있어, 지금 넘기면 그 돈까지 합쳐져 공제를 다시 쓸 수 없었고요. 이대로면 신고세액공제를 빼고도 약 2억 952만 원이 나왔습니다.

절세 솔루션

집 자체의 감정가와 10년 경계를 활용하다

먼저 이 집 자체의 감정가액이 있으면 다른 세대의 매매사례보다 앞서 시가로 쓰인다는 점을 짚었습니다. 다음은 시점인데요. 다섯 달만 기다리면 앞선 현금 증여가 10년을 넘겨 합산에서 빠지고 5,000만 원 공제도 새로 쓸 수 있어, 증여계약일을 그 뒤로 잡았습니다. 증여일에 맞춰 감정기관에 평가를 맡겼고, 저층과 낡은 내부가 반영돼 8억 3,000만 원이 나왔죠. 기준시가가 10억 원 이하라 한 곳의 감정으로도 인정됐고요. 감정가가 지나치게 낮으면 세무서가 재감정을 맡길 수 있어 하자 사진과 비교 거래를 함께 묶어 두었습니다. 과세표준 7억 8,000만 원으로 기한 안에 신고해 3% 공제까지 받았습니다.

결과

본 증여세 건은 세무법인 테헤란을 통해 이 집 한 채를 직접 감정하고 증여 시점을 합산 기간 뒤로 옮겨, 세액을 약 2억 952만 원에서 약 1억 6,878만 원으로, 약 4,074만 원 낮추고 공제 한도도 새로 쓸 수 있었습니다.

세액 변화

19% 절세

약 2억 952만 원

약 1억 6,878만 원

절세 전 세액절세 후 세액

세액이 약 4,074만 원 줄었습니다.

자주 묻는 질문

아파트 증여세는 공시가격으로 계산하나요?
아파트는 증여일 전 6개월부터 뒤 3개월 사이의 매매가나 감정가 같은 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 면적과 위치가 비슷한 세대의 거래가도 시가로 쓰일 수 있고요. 시가를 찾을 수 없을 때에만 공시가격으로 증여세를 계산합니다.
부모에게 받은 돈은 증여세 계산 때 몇 년치를 합치나요?
같은 사람에게 10년 안에 받은 재산은 모두 더해 세율을 적용합니다. 주는 사람이 부모라면 그 배우자도 같은 사람으로 보아 아버지와 어머니에게 받은 몫이 함께 합산되고요. 그래서 다음 증여세 부담은 앞선 증여일로부터 10년이 지났는지에 따라 달라집니다.
감정평가를 받으면 증여세가 언제나 줄어드나요?
감정가는 층과 향, 내부 상태를 반영하므로 단지 내 다른 거래가보다 낮게 나올 수 있습니다. 다만 지나치게 낮으면 세무서가 다른 기관에 다시 평가를 맡길 수 있고요. 감정 수수료와 줄어드는 증여세를 견줘 보고 판단합니다.