부담부증여, 전세 낀 아파트를 넘기며 세금 합계를 9천만 원 줄인 사례
- #업무 분야증여세 설계·신고
- #의뢰인60대 아버지와 30대 아들
- #절세액약 9,000만 원
사례 미리보기
부담부증여, 전세 보증금 4억 원이 걸린 시가 약 8억 원 아파트를 아들에게 넘기려던 아버지가 단순 증여와 세금 합계를 비교한 뒤 방식을 바꿔 약 9천만 원을 덜 냈습니다. 세무법인 테헤란이 두 방식을 계산해 견준 과정과, 부담부증여에서 자주 나오는 질문을 함께 정리했습니다.
사례 개요
- 업무 분야
- 증여세 설계·신고
- 의뢰인
- 60대 아버지와 30대 아들
- 증여 재산
- 지방 광역시 아파트 · 시가 약 8억 원(전세 보증금 4억 원)
- 핵심 쟁점
- 단순 증여와 부담부증여의 세금 합계 비교
- 절세액
- 약 9,000만 원
- 절세 전 세액
- 약 1억 6,000만 원
- 절세 후 세액
- 약 7,000만 원
사례 소개
부담부증여는 재산과 함께 그 재산에 묶인 빚까지 자녀에게 넘기는 방식입니다. 넘어간 빚만큼은 증여가 아니라 양도로 보아 세금이 두 갈래로 나뉘기 때문이죠.
보증금째 넘기면 무엇이 달라질까
이번 의뢰인은 지방 광역시에 가진 아파트를 30대 아들에게 물려주려던 60대 아버지였는데요. 아파트 시가는 8억 원 안팎이었고, 세입자에게 받은 전세 보증금 4억 원이 들어 있었습니다. 처음 구상은 보증금은 나중에 본인이 돌려주고 집만 통째로 주는 것이었죠. 그 경우 아들이 낼 증여세는 신고세액공제를 반영해도 1억 6천만 원 가까이 나왔습니다. 아들에게는 따로 모아 둔 현금이 없어 세금 낼 돈부터 막막했고요.
절세 솔루션
빚까지 넘기는 방식으로 세금 합계를 견주다
먼저 단순 증여와 부담부증여 두 경우의 세금을 나란히 놓고 계산했습니다. 보증금 4억 원을 아들이 떠안으면 증여세는 나머지 4억 원에만 매겨져 약 5,800만 원으로 내려가는데요. 대신 보증금 몫은 아버지가 집을 판 것으로 보아 양도소득세가 생깁니다. 아버지는 이 집을 오래 보유했고 취득가액도 높은 편이었으며, 조정대상지역이 아니어서 중과세율도 붙지 않았고요. 양도분 세금은 지방소득세를 합쳐 1,200만 원 안팎에 그쳤습니다. 전세 계약은 아들 명의로 다시 맞춰 보증금 승계를 문서로 남겼고, 승계한 채무를 국세청이 사후에 점검한다는 점도 미리 알려 드렸죠.
본 부담부증여 건은 세무법인 테헤란을 통해 두 방식을 비교해 증여세와 양도세를 합친 부담을 약 9천만 원 줄일 수 있었습니다.
56% 절세
세액이 약 9,000만 원 줄었습니다.
자주 묻는 질문
Q1.부담부증여를 하면 세금을 두 번 내나요?
부담부증여에서는 넘긴 빚에 해당하는 부분은 증여자가 양도소득세를, 나머지는 받는 사람이 증여세를 냅니다. 한 재산을 둘로 나눠 매길 뿐 같은 몫에 겹쳐 과세하지는 않습니다. 두 세금을 더한 금액이 단순 증여보다 적은지부터 따져 봅니다.
Q2.부담부증여 뒤 전세 보증금은 누가 돌려줘야 하나요?
채무를 인수한 자녀가 자기 소득이나 재산으로 갚아야 합니다. 부모가 대신 내주면 그 금액이 다시 증여로 과세될 수 있고요. 국세청은 부담부증여로 넘어간 채무가 어떻게 상환되는지 따로 관리합니다.
Q3.부모가 1주택자여도 부담부증여가 유리할까요?
부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도분 세금이 없거나 작아 유리해질 수 있습니다. 반대로 양도차익이 크거나 중과 대상이면 결과가 뒤집히기도 하죠. 그래서 부담부증여는 실행 전에 두 경우를 모두 계산해 보는 편이 안전합니다.
Next Step
이제, 복잡한 세금 문제를
정리할 시간입니다.
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