보유세절세, 가족법인과 부담부증여로 명의를 나눠 해마다 7천만 원을 아낀 사례
- #업무 분야보유세 · 자산 이전 설계
- #의뢰인60대 은퇴 자산가 · 아파트 여러 채와 상가 건물
- #절세액보유세 연 약 7,000만 원
사례 미리보기
보유세절세, 아파트 여러 채와 상가 건물을 한 사람 명의로 가진 은퇴 자산가가 가족법인 현물출자와 부담부증여로 명의를 나눠 해마다 약 7천만 원의 재산세·종합부동산세를 줄였습니다. 세무법인 테헤란이 과세기준일에 맞춰 소유 구조를 다시 짠 과정과, 부동산 보유 세금에서 자주 나오는 질문을 함께 정리했습니다.
사례 개요
- 업무 분야
- 보유세 · 자산 이전 설계
- 의뢰인
- 60대 은퇴 자산가 · 아파트 여러 채와 상가 건물
- 보유 자산
- 150억 원대
- 핵심 쟁점
- 한 명의 집중에 따른 종부세·재산세 누적, 매각 시 양도세 부담
- 절세액
- 보유세 연 약 7,000만 원
사례 소개
보유세절세는 해마다 6월 1일 현재 누구 명의로 무엇을 가졌는지에서 출발합니다. 재산세와 종합부동산세 모두 이날의 소유자에게 1년 치 세금이 매겨지기 때문이죠.
팔기도, 계속 갖고 있기도 버거운 자산
이번 의뢰인은 임대 수입으로 노후를 보내던 60대 자산가였는데요. 오래전 사 둔 아파트 몇 채와 상가 건물 한 동의 값이 크게 오르면서 자산은 150억 원대가 됐지만, 해마다 재산세와 종합부동산세로 1억 원 가까이 나가고 있었습니다. 임대료 대부분이 세금으로 빠지니 처분도 고민했으나 주택 수가 많아 양도소득세 부담이 지나치게 컸고요. 자녀에게 그대로 넘기자니 증여세만 수억 원에 이르렀습니다. 해마다 되풀이되는 지출과 훗날의 상속까지 한꺼번에 풀 방법이 필요했죠.
절세 솔루션
명의를 나누고 6월 1일 전에 등기를 끝내다
먼저 자녀들이 주주인 가족법인을 세우고 임대 수익이 나는 상가 건물을 현물출자해 개인 명의 자산을 줄였습니다. 이때 생기는 양도소득세와 취득세는 미리 계산해 두고 진행했는데요. 다음은 아파트였습니다. 전세보증금을 자녀가 떠안는 조건의 부담부증여로 넘겨, 자녀는 보증금을 뺀 몫에만 증여세를 내고 의뢰인은 보증금 부분만 양도로 신고하게 했고요. 양도분은 취득 당시 자료와 필요경비를 꼼꼼히 찾아 세금을 낮췄습니다. 모든 등기는 과세기준일인 6월 1일 전에 끝내 그해 보유세부터 새 명의로 나뉘도록 했습니다.
본 보유세절세 건은 세무법인 테헤란을 통해 해마다 나가던 재산세와 종합부동산세를 약 7천만 원 줄이고 상속 준비까지 함께 시작할 수 있었습니다.
자주 묻는 질문
Q1.보유세절세에서 6월 1일이 왜 중요한가요?
재산세와 종부세는 6월 1일 현재 소유자에게 그해 세금 전체가 부과됩니다. 그래서 증여나 매매 등기가 하루만 늦어도 한 해 치를 원래 명의자가 떠안게 되죠. 보유세절세를 계획한다면 잔금과 등기 일정을 5월 안에 맞추는 것이 기본입니다.
Q2.부담부증여가 보유세절세에 어떻게 도움이 되나요?
주택을 자녀 명의로 옮기면 부모에게 몰린 공시가격 합계가 줄어 종부세 누진 부담이 낮아집니다. 보증금을 함께 넘기면 자녀의 증여세 과세가액도 줄고요. 다만 넘긴 채무만큼은 부모의 양도로 보니 보유세절세 효과와 양도세를 함께 따져야 합니다.
Q3.가족법인으로 옮기면 보유세절세가 항상 되나요?
법인 명의 주택은 종부세에서 높은 단일세율이 적용될 수 있어 오히려 불리합니다. 그래서 이번에는 상가 건물만 법인으로 옮겼죠. 보유세절세 목적의 법인 이전은 취득세와 양도세, 법인 운영 비용까지 함께 따져 결정해야 합니다.
Next Step
이제, 복잡한 세금 문제를
정리할 시간입니다.
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