가족간매매, 저가양수로 본 아파트 시가를 다시 따져 증여세를 막은 사례
- #업무 분야증여세 소명
- #의뢰인40대 아들(부모 아파트 매수)
- #절세액약 5,000만 원
사례 미리보기
가족간매매, 부모의 아파트를 5억 원에 사들인 아들이 세무서로부터 시가 11억 원을 기준으로 한 저가양수 증여세 약 5,000만 원을 안내받았으나 시가 산정 자료로 이를 바로잡았습니다. 세무법인 테헤란이 비교 거래를 다시 검토한 과정과, 가족 사이 부동산 거래에서 자주 나오는 질문을 함께 정리했습니다.
사례 개요
- 업무 분야
- 증여세 소명
- 의뢰인
- 40대 아들(부모 아파트 매수)
- 거래 금액
- 5억 원
- 핵심 쟁점
- 유사매매사례가액 적용에 따른 저가양수 증여
- 절세액
- 약 5,000만 원
- 절세 전 세액
- 약 5,000만 원
- 절세 후 세액
- 0원
사례 소개
가족간매매는 값을 얼마로 정했느냐에 따라 매매가 증여로 바뀌기도 합니다. 특수관계인 사이에 시가보다 한참 낮은 값으로 거래하면 그 차이를 증여받은 것으로 보기 때문이죠.
같은 단지 다른 거래가 잣대가 된 과세 안내
이번 의뢰인은 수도권 신도시에 있는 부모님 아파트를 5억 원에 사들인 40대 아들이었는데요. 대금은 본인 예금과 주택담보대출로 치렀고, 부모님께는 이 집이 유일한 주택이었습니다. 그런데 1년쯤 지나 세무서가 같은 단지의 11억 원 거래를 시가로 삼아 증여세를 내라는 안내를 보내왔습니다. 차이 6억 원에서 3억 원을 뺀 나머지가 증여로 잡혀 가산세까지 약 5,000만 원이었죠. 의뢰인은 그 거래가 자기 집과 조건이 전혀 다르다며 답답해했고요.
절세 솔루션
비교 대상이 될 수 없는 거래임을 밝히다
먼저 세무서가 가져온 11억 원 거래를 뜯어봤습니다. 한 단계 큰 평형에 조망이 트인 동이었고, 공동주택가격도 의뢰인 집과 5%를 훌쩍 넘게 차이 났는데요. 세법상 비슷한 재산으로 보려면 면적·위치·용도가 같거나 비슷하고 공동주택가격 차이가 5% 이내여야 하니 이 기준에 맞지 않았습니다. 다음은 실제 시가를 보여 줄 근거입니다. 거래일을 가격산정 기준일로 한 감정평가 두 곳의 평균 약 7억 원을 내 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 삼도록 했고, 같은 평형 인근 실거래 흐름도 곁들였습니다. 이 금액이면 대가와의 차이 2억 원은 시가의 30%에도, 3억 원에도 못 미칩니다.
본 가족간매매 건은 세무법인 테헤란을 통해 시가를 다시 인정받아 안내된 증여세 약 5,000만 원을 내지 않을 수 있었습니다.
100% 절세
세액이 약 5,000만 원 줄었습니다.
자주 묻는 질문
Q1.가족간매매는 시가보다 얼마나 싸게 해도 되나요?
증여세는 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 미만이면서 3억 원 미만일 때 증여로 보지 않습니다. 다만 파는 부모 쪽에는 5% 또는 3억 원 기준의 부당행위계산 규정이 따로 적용되고요. 가족간매매 가격은 두 기준을 함께 놓고 정합니다.
Q2.가족간매매에서 시가는 누가 어떻게 정하나요?
그 재산의 매매가액이나 감정가액으로 정하고, 없으면 비슷한 재산의 거래가액을 씁니다. 같은 단지라도 면적이나 공동주택가격 차이가 크면 비교 대상에서 빠질 수 있습니다. 가족간매매 전에 감정평가를 받아 두면 다툼을 줄일 수 있죠.
Q3.가족간매매 대금은 꼭 계좌로 주고받아야 하나요?
법으로 정한 방식은 아니지만 계좌로 남기는 편이 안전합니다. 돈이 실제로 오가지 않으면 거래 자체가 증여로 보일 수 있습니다. 자녀의 대출이나 예금 같은 자금 출처도 설명할 수 있어야 하고, 가족간매매 뒤 부모가 대금을 돌려주는 일도 피해야 하고요.
Next Step
이제, 복잡한 세금 문제를
정리할 시간입니다.
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