재건축입주권양도세에서 입주권도 주택 수에 들어가나요?

네, 조합원입주권은 1세대 1주택 비과세를 따질 때 주택 수에 포함됩니다. 그래서 집 한 채와 입주권을 함께 가지면 재건축입주권양도세 특례 요건을 따로 살펴야 합니다. 요건을 놓치면 살던 집도 과세될 수 있습니다.

입주권을 산 지 3년이 지나면 재건축입주권양도세 비과세는 끝인가요?

그렇지 않습니다. 새 주택 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살고 종전 주택을 정해진 기간 안에 팔면 재건축입주권양도세 특례를 받을 수 있습니다. 이사와 거주는 양도 뒤에도 지켜야 합니다.

양도가액이 12억 원을 넘으면 재건축입주권양도세 특례는 어떻게 되나요?

특례를 받더라도 고가주택이면 12억 원을 넘는 부분의 양도차익에는 세금이 붙습니다. 재건축입주권양도세 계산에서는 이 안분과 장기보유특별공제를 함께 봐야 합니다. 매도가를 정하기 전에 미리 계산해 보는 편이 좋습니다.

양도세

재건축입주권양도세, 준공 뒤 이사 요건을 맞춰 1억 3,700만 원을 지킨 사례

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작성일 2026.10.01서혁진 대표세무사

#업무 분야양도소득세 비과세 검토
#의뢰인아파트 1채와 재건축 입주권 1개를 가진 1세대
#절세액양도소득세 약 1억 3,700만 원

사례 미리보기

재건축입주권양도세, 살던 아파트와 재건축 입주권을 함께 가진 1세대가 새 아파트 준공 뒤 세대 전원이 옮겨 가는 특례 요건을 맞춰 종전 주택의 양도소득세 약 1억 3,700만 원을 비과세로 돌렸습니다. 세무법인 테헤란이 매도 일정을 다시 짠 과정과, 입주권과 주택을 함께 가졌을 때 자주 나오는 질문을 함께 정리했습니다.

사례 개요

업무 분야: 양도소득세 비과세 검토
의뢰인: 아파트 1채와 재건축 입주권 1개를 가진 1세대
보유 주택: 지방 광역시 아파트(9년 보유) · 양도가액 약 11억 원
핵심 쟁점: 입주권 취득 3년 경과 후 종전 주택 양도의 비과세 특례
절세 전 세액: 약 1억 3,700만 원
절세 후 세액: 0원
절세액: 양도소득세 약 1억 3,700만 원

재건축입주권양도세, 준공 뒤 이사 요건을 맞춰 1억 3,700만 원을 지킨 사례

사례 소개

재건축입주권양도세는 입주권을 언제 샀는지와 새 아파트에 언제 들어가는지를 함께 봐야 계산이 섭니다. 입주권도 주택 수에 들어가 살던 집을 팔 때 2주택으로 묶이기 때문이죠.

입주권을 산 지 3년이 넘어 버린 매도 계획

이번 의뢰인은 9년째 지방 광역시의 아파트에 살면서, 4년 전 인근 재건축 단지의 조합원 입주권을 승계받은 부부였는데요. 처음엔 입주권을 산 뒤 3년 안에 살던 집을 팔 생각이었지만 매수자가 잇따라 계약을 미루면서 그 기간을 넘겨 버렸습니다. 예상 매도가는 11억 원, 양도차익은 5억 원 정도였죠. 다른 곳에서는 이제 2주택이라 세금이 1억 원을 훌쩍 넘는다는 답을 들었다고 합니다. 새 아파트 준공이 반년 앞으로 다가와, 부부는 값을 낮춰서라도 급히 팔아야 하는지 고민하고 있었습니다.

절세 솔루션

준공 뒤 세대 전원 이사로 특례 요건을 채우다

먼저 종전 주택 취득일, 입주권 승계일, 관리처분계획 인가일을 서류로 확인했습니다. 종전 주택을 산 지 1년이 지나 입주권을 받았고 보유 기간도 2년을 훌쩍 넘겨 기본 요건은 갖춘 상태였죠. 다음은 3년이 지난 뒤에 쓸 수 있는 특례인데요. 새 아파트가 완성된 뒤 3년 안에 세대 전원이 옮겨 가 1년 이상 계속 살고, 종전 주택을 완성 전이나 완성 후 3년 안에 팔면 비과세가 가능하다는 점을 짚었고요. 그래서 급매를 접고 준공 직후 온 가족이 전입하는 일정에 맞춰 종전 주택을 제값에 넘겼습니다. 대학생 자녀까지 함께 전입하게 하고, 1년 거주를 마칠 때까지 지킬 일도 날짜별로 정리해 드렸습니다.

결과

본 재건축입주권양도세 건은 세무법인 테헤란을 통해 종전 주택 양도를 비과세 특례로 신고해 약 1억 3,700만 원의 양도소득세 없이 종전 주택을 넘길 수 있었습니다.

세액 변화

100% 절세

약 1억 3,700만 원

0원

절세 전 세액절세 후 세액

세액이 약 1억 3,700만 원 줄었습니다.

자주 묻는 질문

재건축입주권양도세에서 입주권도 주택 수에 들어가나요?
네, 조합원입주권은 1세대 1주택 비과세를 따질 때 주택 수에 포함됩니다. 그래서 집 한 채와 입주권을 함께 가지면 재건축입주권양도세 특례 요건을 따로 살펴야 합니다. 요건을 놓치면 살던 집도 과세될 수 있습니다.
입주권을 산 지 3년이 지나면 재건축입주권양도세 비과세는 끝인가요?
그렇지 않습니다. 새 주택 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살고 종전 주택을 정해진 기간 안에 팔면 재건축입주권양도세 특례를 받을 수 있습니다. 이사와 거주는 양도 뒤에도 지켜야 합니다.
양도가액이 12억 원을 넘으면 재건축입주권양도세 특례는 어떻게 되나요?
특례를 받더라도 고가주택이면 12억 원을 넘는 부분의 양도차익에는 세금이 붙습니다. 재건축입주권양도세 계산에서는 이 안분과 장기보유특별공제를 함께 봐야 합니다. 매도가를 정하기 전에 미리 계산해 보는 편이 좋습니다.

Next Step

이제, 복잡한 세금 문제를
정리할 시간입니다.

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