상속주택양도세, 특례로 아파트 양도세 1억 1,000만 원을 비과세 받은 사례

업무 분야

양도세

의뢰인

50대 직장인(부친 사망으로 주택 상속)

보유 주택

수도권 아파트 1채(양도 당시 조정대상지역 아님), 상속받은 지방 단독주택 1채

핵심 쟁점

상속주택 특례 요건(일반주택 보유 시점·매도 순서), 상속주택 취득가액 근거

절세 전 세액

약 1억 1,000만 원(특례 미적용 가정, 장기보유특별공제 20%·기본세율 추산, 지방소득세 별도)

절세 후 세액

0원

절세액

약 1억 1,000만 원

상속주택양도세는 상속으로 집이 한 채 늘어난 순간부터 가장 먼저 마음에 걸리는 세금입니다. 원래 살던 집을 팔 때 비과세를 받을 수 있는지가 그 집을 언제부터 갖고 있었는지, 어느 집을 먼저 파는지에 따라 갈리기 때문이죠.

• Q1.상속주택양도세는 상속받은 집을 먼저 팔면 어떻게 되나요?

  상속받은 집을 먼저 팔면 특례 대상이 아니어서 과세되지만, 차익이 작으면 세액도 크지 않을 수 있습니다. 그 뒤 남은 집은 1주택 비과세 요건을 따져 볼 수 있습니다. 매도 순서는 상속주택양도세와 보유 계획을 함께 보고 정합니다.

• Q2.상속받기 전에 산 집이 아니면 상속주택양도세 특례를 못 받나요?

  이 특례는 상속이 개시될 때 이미 보유하던 일반주택에 적용되는 것이 원칙입니다. 상속 뒤에 새로 산 주택은 대상이 아니어서 일시적 2주택 같은 다른 요건을 따져야 합니다. 피상속인과 같은 세대였는지도 상속주택양도세 검토 때 함께 확인해야 합니다.

• Q3.상속주택양도세를 계산할 때 상속받은 집의 취득가액은 무엇인가요?

  상속받은 주택의 취득가액은 상속개시일 현재 상증법에 따라 평가한 가액입니다. 평가기간 안에 받은 감정가액이 있으면 이를 시가로 쓸 수 있습니다. 나중에 그 집을 팔 때 상속주택양도세가 달라지므로 상속세 신고 때 근거를 남겨 두는 것이 좋습니다.