일시적2주택비과세, 세입자 갱신 요구로 늦어진 매도에서 양도세 5억 원을 막아낸 사례
- #업무 분야양도소득세 불복
- #의뢰인일시적 2주택자
- #절세액약 5억 원
사례 미리보기
일시적2주택비과세, 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 종전 주택을 기한 안에 팔지 못한 의뢰인이 약 5억 원의 양도소득세 과세 예고를 받았다가 비과세를 되찾았습니다. 세무법인 테헤란이 소명한 과정과, 일시적 2주택에서 자주 나오는 질문을 함께 정리했습니다.
사례 개요
- 업무 분야
- 양도소득세 불복
- 의뢰인
- 일시적 2주택자
- 보유 주택
- 서울 종전 주택(양도가액 당시 고가주택 기준 이하) · 서울 신규 주택
- 핵심 쟁점
- 종전 주택 처분 기한 경과 · 과세 전 적부심사
- 절세액
- 약 5억 원
- 절세 전 세액
- 약 5억 원
- 절세 후 세액
- 0원
사례 소개
일시적2주택비과세는 기한 안에 종전 주택을 넘겨야 받을 수 있습니다. 그런데 매도가 늦어진 까닭이 내 쪽이 아니라면 이야기가 달라지죠.
세입자의 갱신 요구로 멈춘 매도
이번 의뢰인은 서울에 새 아파트를 사고 살던 아파트를 팔려던 분이었는데요. 당시 기준 기한인 2년 안에 팔려고 값을 낮춰 내놓았고 실거주 매수자도 나타났습니다. 그런데 계약 직전 세입자가 계약갱신청구권을 행사했고, 입주할 수 없게 된 매수자가 계약을 거둬들였습니다. 결국 기한이 지나 세무서는 비과세를 부인하고 약 5억 원의 양도소득세를 예고했죠.
절세 솔루션
사정과 노력을 서류로 보이다
먼저 세입자와 주고받은 내용증명과 문자, 갱신된 임대차계약서를 모아 매도가 늦어진 원인이 세입자의 법적 권리 행사였음을 정리했습니다. 값이 오르길 기다린 것 아니냐는 의심도 있었는데요. 기한 1년 전부터 중개사무소 다섯 곳에 매도를 맡긴 계약서와, 무산된 매수자에게 가계약금을 돌려준 내역으로 팔려고 애쓴 흔적을 보였습니다. 이 자료로 과세 전 적부심사를 청구해 처분 기한을 세입자가 나가는 날까지 인정받았고요.
본 일시적2주택비과세 건은 세무법인 테헤란을 통해 처분 기한 연장을 인정받아 예고된 양도소득세 약 5억 원을 모두 취소할 수 있었습니다.
100% 절세
세액이 약 5억 원 줄었습니다.
자주 묻는 질문
Q1.일시적2주택비과세를 받으려면 종전 주택은 언제까지 팔아야 하나요?
지금은 신규 주택을 취득한 날부터 3년 안에 팔면 일시적2주택비과세를 받을 수 있습니다. 취득 시기에 따라 적용 기한이 달랐던 때가 있어 먼저 확인합니다. 양도일은 대개 잔금을 치른 날로 봅니다.
Q2.기한을 넘기면 일시적2주택비과세는 끝인가요?
넘긴 사정에 따라 일시적2주택비과세를 다툴 여지가 있습니다. 다만 인정 여부는 사안마다 달라 서류가 판가름합니다. 매도를 맡긴 기록과 무산된 사정을 남겨 둡니다.
Q3.일시적2주택비과세가 부인되면 과세 전 적부심사를 할 수 있나요?
과세 전 적부심사는 세금이 고지되기 전에 과세 예고가 맞는지 다시 판단해 달라고 청구하는 절차로, 일시적2주택비과세 부인 예고에도 쓸 수 있습니다. 과세예고 통지를 받은 날부터 30일 안에 냅니다. 고지 뒤보다 부담이 적습니다.
Next Step
이제, 복잡한 세금 문제를
정리할 시간입니다.
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