2주택자가 집을 팔 때도 양도소득세 장기보유특별공제가 있나요?

중과 대상이 아니라면 3년 이상 보유한 주택은 6%부터 해마다 2%씩 늘어 15년 이상이면 30%까지 공제됩니다. 1세대1주택에 주는 최대 80% 공제와는 다른 표를 쓰고요. 양도소득세 계산 전 보유기간을 날짜 단위로 확인합니다.

발코니 확장비도 양도소득세 필요경비가 되나요?

집의 가치를 높이는 확장이나 섀시 교체는 자본적 지출로 보아 필요경비에 넣습니다. 세금계산서가 없어도 계좌이체 내역과 공사 계약서가 있으면 인정받을 수 있죠. 도배나 장판 같은 단순 수선비는 양도소득세 경비에서 빠집니다.

양도소득세 신고 때 취득세도 경비로 빼 주나요?

살 때 낸 취득세와 지방교육세, 법무사 비용, 중개수수료는 취득가액에 더해 필요경비가 됩니다. 팔 때 낸 중개수수료도 함께 빼고요. 영수증을 잃어버렸다면 지자체에서 납부 확인서를 받아 양도소득세 신고에 씁니다.

양도세

양도소득세, 12년 보유 주택의 공제와 경비로 4,845만 원을 줄인 사례

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작성일 2026.10.02서혁진 대표세무사

#업무 분야주택 양도 신고
#의뢰인50대 직장인 · 1세대 2주택
#절세액약 4,845만 원

사례 미리보기

양도소득세, 1세대 2주택 상태에서 12년 넘게 가진 아파트를 판 50대가 일반 장기보유특별공제와 취득세·중개수수료·확장공사비를 빠짐없이 넣어 세액을 약 1억 4,106만 원에서 약 9,261만 원까지 끌어내렸고, 덜 낸 금액만 따지면 약 4,845만 원입니다. 세무법인 테헤란이 공제와 경비를 다시 계산한 과정과, 두 채 중 한 채를 팔 때 자주 나오는 질문을 함께 정리했습니다.

사례 개요

업무 분야: 주택 양도 신고
의뢰인: 50대 직장인 · 1세대 2주택
양도 금액: 약 7억 4,000만 원
핵심 쟁점: 일반 장기보유특별공제 · 필요경비 누락
절세액: 약 4,845만 원
절세 전 세액: 약 1억 4,106만 원
절세 후 세액: 약 9,261만 원

양도소득세, 12년 보유 주택의 공제와 경비로 4,845만 원을 줄인 사례

사례 소개

양도소득세는 판 값에서 산 값만 빼면 끝나는 세금이 아닙니다. 보유기간에 따른 공제와 사고팔며 든 비용을 얼마나 챙기느냐에 따라 과세표준이 수천만 원씩 달라지기 때문이죠.

두 채라서 공제가 없다고 여긴 계산

이번 의뢰인은 12년 넘게 보유한 아파트를 7억 4,000만 원에 판 50대 직장인이었는데요. 4년 전 자녀 학교 근처에 집을 한 채 더 사서 옮겨 살면서 1세대 2주택이 된 상태였습니다. 새 집을 산 지 3년이 지나 일시적 2주택 비과세는 받을 수 없었고요. 의뢰인은 집이 두 채면 장기보유특별공제가 없다고 알고 3억 2,000만 원이던 취득가액만 빼서, 지방소득세를 뺀 세액을 약 1억 4,106만 원으로 잡아 두었습니다. 10년 전 발코니를 넓힌 공사 영수증도 버린 줄 알고 있었죠.

절세 솔루션

보유기간 공제 24%와 빠졌던 비용 2,700만 원

먼저 두 주택의 소재지와 중과 배제 요건을 따져 이번 양도가 중과 대상이 아니라는 점을 확인해, 기본세율과 일반 장기보유특별공제가 적용되는 구조임을 짚었습니다. 다음은 공제율인데요. 1세대1주택이 아니어도 3년 이상 보유한 주택은 기간에 따라 공제를 받으므로, 12년을 채운 이 아파트에는 24%를 반영했습니다. 비용 쪽에서는 취득세와 지방교육세 352만 원, 살 때 낸 중개수수료와 법무사 비용 208만 원, 팔 때 낸 중개수수료 296만 원을 모았고요. 시공업체에 계좌로 보낸 발코니 확장·섀시 교체 공사비 1,844만 원은 이체 내역과 공사 계약서로 자본적 지출임을 입증했습니다. 이렇게 필요경비 2,700만 원과 공제 9,432만 원을 넣자 과세표준이 4억 1,750만 원에서 2억 9,618만 원으로 내려갔습니다.

결과

본 양도소득세 건은 세무법인 테헤란을 통해 보유기간 공제와 필요경비를 모두 반영해 세액을 약 1억 4,106만 원에서 약 9,261만 원까지 끌어내릴 수 있었습니다.

세액 변화

34% 절세

약 1억 4,106만 원

약 9,261만 원

절세 전 세액절세 후 세액

세액이 약 4,845만 원 줄었습니다.

자주 묻는 질문

2주택자가 집을 팔 때도 양도소득세 장기보유특별공제가 있나요?
중과 대상이 아니라면 3년 이상 보유한 주택은 6%부터 해마다 2%씩 늘어 15년 이상이면 30%까지 공제됩니다. 1세대1주택에 주는 최대 80% 공제와는 다른 표를 쓰고요. 양도소득세 계산 전 보유기간을 날짜 단위로 확인합니다.
발코니 확장비도 양도소득세 필요경비가 되나요?
집의 가치를 높이는 확장이나 섀시 교체는 자본적 지출로 보아 필요경비에 넣습니다. 세금계산서가 없어도 계좌이체 내역과 공사 계약서가 있으면 인정받을 수 있죠. 도배나 장판 같은 단순 수선비는 양도소득세 경비에서 빠집니다.
양도소득세 신고 때 취득세도 경비로 빼 주나요?
살 때 낸 취득세와 지방교육세, 법무사 비용, 중개수수료는 취득가액에 더해 필요경비가 됩니다. 팔 때 낸 중개수수료도 함께 빼고요. 영수증을 잃어버렸다면 지자체에서 납부 확인서를 받아 양도소득세 신고에 씁니다.

Next Step

이제, 복잡한 세금 문제를
정리할 시간입니다.

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