보유세는 언제 가진 집을 기준으로 매기나요?

재산세와 종합부동산세는 모두 해마다 6월 1일에 집을 가진 사람에게 1년 치를 부과합니다. 그날 잔금을 치렀다면 사는 사람이 내고요. 집을 줄일 계획이라면 보유세 기준일 전에 잔금을 맞추는 편이 유리합니다.

1주택이 되면 보유세가 얼마나 줄어드나요?

1세대1주택은 종합부동산세 기본 공제가 커지고, 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했다면 세액공제도 받습니다. 두 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 덜어 주고요. 다주택일 때와 견주면 보유세 차이가 크게 벌어집니다.

두 채를 같은 해에 팔면 보유세 말고 양도세도 달라지나요?

한 사람이 같은 해에 판 주택의 양도소득은 합산돼 누진세율이 적용됩니다. 그래서 연도를 나누면 더 낮은 구간 세율을 쓸 수 있죠. 보유세 기준일과 양도 연도를 함께 놓고 매도 일정을 짭니다.

양도세

보유세, 두 채 매도를 해마다 나눠 총부담 2,500만 원을 줄인 사례

#보유세 #보유세계산 #은퇴자보유세 #종부세고령자공제 #다주택양도세

작성일 2026.10.02서혁진 대표세무사

#업무 분야보유세 · 양도소득세 컨설팅
#의뢰인70대 은퇴 부부 · 주택 3채(남편 명의)
#절세액약 2,500만 원

사례 미리보기

보유세, 연금으로 생활하며 주택 세 채의 재산세와 종합부동산세를 감당하던 70대 은퇴 부부가 두 채를 이듬해 여름 한꺼번에 팔려던 계획을 해를 나눠 과세기준일 전에 정리하는 쪽으로 바꿔, 이듬해 보유세와 양도세를 합친 부담을 약 1억 4,190만 원에서 약 1억 1,690만 원까지 끌어내렸고, 덜 낸 금액만 따지면 약 2,500만 원입니다. 세무법인 테헤란이 세 채의 세금을 함께 놓고 매도 일정을 짠 과정과, 은퇴 뒤 집을 줄일 때 자주 나오는 질문을 함께 정리했습니다.

사례 개요

업무 분야: 보유세 · 양도소득세 컨설팅
의뢰인: 70대 은퇴 부부 · 주택 3채(남편 명의)
보유 주택: 수도권 거주 아파트 · 지방 광역시 아파트 · 수도권 외곽 소형 아파트
핵심 쟁점: 양도 연도 분산 · 과세기준일 전 1주택 전환 · 고령자·장기보유 세액공제
절세액: 약 2,500만 원
절세 전 세액: 약 1억 4,190만 원(두 채 양도세+이듬해 보유세)
절세 후 세액: 약 1억 1,690만 원(두 채 양도세+이듬해 보유세)

사례 소개

보유세는 해마다 6월 1일 현재 가진 주택을 기준으로 매겨지므로, 집을 줄이기로 마음먹었다면 언제 파느냐가 곧 세액이 됩니다. 은퇴 뒤에는 이 부담을 연금으로 감당해야 하고, 집을 파는 순간 양도세까지 함께 따라오기 때문이죠.

연금으로 버거워진 세 채의 고지서

이번 의뢰인은 남편 명의로 아파트 세 채를 가진 70대 은퇴 부부였는데요. 16년째 사는 수도권 아파트 외에 14년 전 산 지방 광역시 아파트와 6년 전 산 수도권 외곽 소형 아파트를 세놓고 있었습니다. 세 채의 재산세와 종합부동산세를 합친 금액이 해마다 1,000만 원을 넘자 두 채를 처분하기로 했고요. 다만 연말에는 매수자를 찾기 어렵다며 이듬해 8월쯤 두 채를 한꺼번에 내놓을 계획이었습니다. 그대로라면 이듬해 보유세 약 1,040만 원과 양도세 약 1억 3,146만 원을 더해 약 1억 4,190만 원이 나갈 것으로 추산됐죠.

절세 솔루션

한 채는 올해, 한 채는 내년 6월 전에

먼저 팔 두 채가 양도세 중과 대상이 아님을 확인하고 각각의 양도차익을 계산했습니다. 다음은 연도 문제인데요. 한 사람이 같은 해에 두 채를 팔면 양도소득이 합산돼 높은 누진 구간으로 올라가므로, 차익 9,000만 원인 소형 아파트는 올해 12월에, 차익 4억 4,000만 원인 광역시 아파트는 이듬해 5월 이전에 넘기도록 일정을 나눴습니다. 두 채 모두 그 사이 보유기간 공제율이 바뀌지 않아 합산만 피하면 되는 구조였고요. 이렇게 하면 이듬해 6월 1일에는 거주 아파트 한 채만 남아 1세대1주택 공제와 고령자·장기보유 세액공제가 적용되고, 공시가격이 올해 수준이라고 가정하면 보유세는 약 450만 원으로 줄어듭니다. 양도세도 해를 나누니 약 1,265만 원과 약 9,978만 원, 합계 약 1억 1,243만 원으로 추산됐습니다.

결과

본 보유세 건은 세무법인 테헤란을 통해 두 채의 매도 시점을 해와 과세기준일에 맞춰 나눠 이듬해 총부담을 약 1억 4,190만 원에서 약 1억 1,690만 원까지 끌어내릴 수 있었습니다.

세액 변화

18% 절세

약 1억 4,190만 원(두 채 양도세+이듬해 보유세)

약 1억 1,690만 원(두 채 양도세+이듬해 보유세)

절세 전 세액절세 후 세액

세액이 약 2,500만 원 줄었습니다.

자주 묻는 질문

보유세는 언제 가진 집을 기준으로 매기나요?
재산세와 종합부동산세는 모두 해마다 6월 1일에 집을 가진 사람에게 1년 치를 부과합니다. 그날 잔금을 치렀다면 사는 사람이 내고요. 집을 줄일 계획이라면 보유세 기준일 전에 잔금을 맞추는 편이 유리합니다.
1주택이 되면 보유세가 얼마나 줄어드나요?
1세대1주택은 종합부동산세 기본 공제가 커지고, 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했다면 세액공제도 받습니다. 두 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 덜어 주고요. 다주택일 때와 견주면 보유세 차이가 크게 벌어집니다.
두 채를 같은 해에 팔면 보유세 말고 양도세도 달라지나요?
한 사람이 같은 해에 판 주택의 양도소득은 합산돼 누진세율이 적용됩니다. 그래서 연도를 나누면 더 낮은 구간 세율을 쓸 수 있죠. 보유세 기준일과 양도 연도를 함께 놓고 매도 일정을 짭니다.

Next Step

이제, 복잡한 세금 문제를
정리할 시간입니다.

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