공동명의양도세, 두 채의 매도 순서를 바꿔 양도세 5,680만 원을 줄인 사례
- #업무 분야양도소득세 설계
- #의뢰인2주택 부부 · 조정대상지역 외
- #절세액약 5,680만 원
사례 미리보기
공동명의양도세, 지방 광역시 아파트와 부부 공동명의 소형 아파트를 가진 부부가 매도 순서와 잔금 시기를 조정하고 지분별로 차익을 나눠 양도소득세를 약 5,680만 원 줄였습니다. 세무법인 테헤란이 두 채의 세액을 나란히 비교한 과정과, 부부 공동명의 양도에서 자주 나오는 질문을 함께 정리했습니다.
사례 개요
- 업무 분야
- 양도소득세 설계
- 의뢰인
- 2주택 부부 · 조정대상지역 외
- 보유 주택
- 지방 광역시 아파트(남편 단독) · 지방 중소도시 소형 아파트(부부 공동)
- 핵심 쟁점
- 매도 순서·잔금일 · 공동명의 지분별 과세
- 절세액
- 약 5,680만 원
- 절세 전 세액
- 약 9,470만 원
- 절세 후 세액
- 약 3,790만 원
사례 소개
공동명의양도세는 한 채의 양도차익을 지분만큼 나눠 부부가 저마다 신고하는 구조입니다. 양도소득세는 사람마다 따로 누진세율을 적용하기 때문이죠.
먼저 팔리는 집이 세금을 떠안는 구조
이번 의뢰인은 지방 광역시 아파트에서 10년째 살면서 인근 중소도시에 부부 공동명의 소형 아파트를 한 채 더 세 놓고 있던 부부였는데요. 자녀 곁으로 이사하며 두 채를 모두 정리하기로 했고, 마침 살던 아파트에 매수자가 먼저 나타났습니다. 그대로 계약하면 두 번째 집을 가진 채 파는 것이어서 남편 단독명의인 거주 아파트의 차익 약 3억 8천만 원 전부가 과세될 상황이었고요. 예상 세액은 약 9,470만 원이었습니다. 두 집 모두 조정대상지역 밖이라 중과는 없었지만 결코 가볍지 않은 금액이었죠.
절세 솔루션
작은 집을 먼저 넘기고 차익을 둘로 나누다
먼저 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 달라지는 세액을 나란히 계산했습니다. 다음은 공동명의의 효과인데요. 소형 아파트를 먼저 팔면 차익 약 2억 4천만 원이 부부 지분대로 절반씩 나뉘어 각자 낮은 세율 구간과 기본공제를 따로 받습니다. 그 뒤 거주 아파트 한 채만 남은 상태에서 팔면 양도가액 12억 원 이하의 1세대1주택으로 비과세가 가능했고요. 그래서 거주 아파트 매수자와 협의해 잔금일을 몇 달 늦추고, 소형 아파트의 잔금과 등기를 그보다 앞서 끝내도록 일정을 짰습니다. 양도일은 잔금일과 등기 접수일 가운데 빠른 날로 보기에 두 계약의 날짜를 하나하나 대조했습니다.
본 공동명의양도세 건은 세무법인 테헤란을 통해 매도 순서를 바꾸고 지분별로 차익을 나눠 양도소득세를 약 9,470만 원에서 약 3,790만 원으로 줄일 수 있었습니다.
60% 절세
세액이 약 5,680만 원 줄었습니다.
자주 묻는 질문
Q1.공동명의양도세는 부부가 각자 신고하나요?
네, 지분만큼 나눈 양도차익을 부부가 저마다 신고하고 납부합니다. 기본공제 250만 원도 사람마다 따로 받죠. 공동명의양도세는 누진세율이 나뉘어 적용되는 점이 핵심입니다.
Q2.팔기 직전 배우자에게 지분을 넘기면 공동명의양도세가 줄어드나요?
배우자에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 이월과세가 적용되어 증여한 사람의 취득가액으로 차익을 계산합니다. 취득세 같은 이전 비용도 새로 생기고요. 공동명의양도세 효과만 보고 서둘러 지분을 옮기는 것은 신중해야 합니다.
Q3.집이 두 채일 때 공동명의양도세 계산에서 순서가 왜 중요한가요?
마지막에 남는 한 채는 요건을 갖추면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 그래서 차익이 큰 집을 나중에 파는 편이 유리한 경우가 많죠. 공동명의양도세 부담은 먼저 파는 집의 지분 구조까지 함께 따져 봅니다.
Next Step
이제, 복잡한 세금 문제를
정리할 시간입니다.
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