고가주택양도세, 빠진 거주기간을 되찾아 세액 1,860만 원을 줄인 사례
- #업무 분야양도소득세 신고
- #의뢰인1세대1주택자 · 수도권 아파트
- #절세액약 1,860만 원
사례 미리보기
고가주택양도세, 18억 원에 아파트를 판 1세대1주택자가 예전에 살았던 기간이 거주기간에서 빠질 뻔했으나 주민등록 이력과 생활 자료로 바로잡아 양도소득세를 약 1,860만 원 줄였습니다. 세무법인 테헤란이 거주기간을 다시 맞춘 과정과, 12억 원이 넘는 주택 양도에서 자주 나오는 질문을 함께 정리했습니다.
사례 개요
- 업무 분야
- 양도소득세 신고
- 의뢰인
- 1세대1주택자 · 수도권 아파트
- 양도 금액
- 약 18억 원
- 핵심 쟁점
- 거주기간 합산 누락 · 장기보유특별공제율
- 절세액
- 약 1,860만 원
- 절세 전 세액
- 약 4,300만 원
- 절세 후 세액
- 약 2,440만 원
사례 소개
고가주택양도세는 1세대1주택이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 그 넘는 부분에 해당하는 차익에 매겨지는 세금입니다. 이때 세액을 크게 가르는 것이 보유와 거주 기간에 따라 붙는 공제율이기 때문이죠.
마지막 전입일만 보고 잡힌 거주기간
이번 의뢰인은 수도권 아파트를 10년간 보유하다 18억 원에 판 1세대1주택자였는데요. 사들인 뒤 4년을 살다가 지방 발령으로 집을 전세 놓았고, 4년 뒤 돌아와 다시 2년을 살았습니다. 잔금을 치르고 받아 본 예상 세액표에는 거주기간이 다시 전입한 뒤의 2년만 들어가 있었고요. 그 결과 거주분 공제율은 8%에 머물러 양도소득세가 약 4,300만 원으로 잡혔습니다. 처음 살았던 4년은 오래전 일이라 증빙이 남아 있을지조차 자신이 없었죠.
절세 솔루션
보유기간 안의 거주를 모두 더하다
먼저 주민등록표 초본을 떼어 취득일부터 양도일까지의 전입과 전출 이력을 한 줄로 이어 붙였습니다. 다음은 합산 원칙인데요. 장기보유특별공제의 거주기간은 연속으로 산 기간만이 아니라 보유기간 중 실제로 산 기간을 모두 더해 따진다는 점을 근거로 삼았습니다. 첫 4년에 대해서는 당시 관리비 납부 내역, 자녀의 인근 학교 재학 기록, 공과금 청구지를 모아 실제 생활했다는 사실도 뒷받침했고요. 이렇게 거주분 공제율을 24%로 고쳐 보유분 40%와 합친 64%로 신고서를 다시 작성했습니다. 양도가액 중 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세하는 안분 계산도 한 번 더 검산했습니다.
본 고가주택양도세 건은 세무법인 테헤란을 통해 떨어져 있던 거주기간을 합산해 양도소득세를 약 4,300만 원에서 약 2,440만 원으로 줄일 수 있었습니다.
43% 절세
세액이 약 1,860만 원 줄었습니다.
자주 묻는 질문
Q1.고가주택양도세는 양도가액이 얼마를 넘을 때 내나요?
1세대1주택이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 고가주택양도세가 생깁니다. 다만 전체 차익이 아니라 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세되죠. 비과세 요건을 갖췄는지부터 확인합니다.
Q2.고가주택양도세에서 장기보유특별공제는 최대 몇 %인가요?
보유와 거주에 각각 연 4%씩, 각 40%까지 더해 최대 80%를 받을 수 있습니다. 이 공제율을 쓰려면 보유기간 중 2년 이상 살아야 하고요. 고가주택양도세는 공제율 몇 %로도 세액이 크게 바뀝니다.
Q3.띄엄띄엄 산 기간도 고가주택양도세 계산에 합산되나요?
보유기간 안에 실제로 산 기간이라면 떨어져 있어도 더해서 셉니다. 주민등록 이력이 기본 자료이고 생활 흔적이 보완 자료가 되죠. 고가주택양도세 신고 전에 초본으로 전입 이력부터 확인합니다.
Next Step
이제, 복잡한 세금 문제를
정리할 시간입니다.
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